房企抢夺TOD战场的三大模式
文 | 克而瑞地新引力
房企多元化研究团队
现代城市发展进程中，产生了诸如交通拥堵、侵蚀生态空间、土地效益低等多种问题，而轨道交通及依赖其而生的 TOD 为解决这些问题提供了新的思路。
随着我国城市轨道交通和高铁网络的飞速建设，近年来「TOD」模式综合开发理念在各大城市蓬勃兴起。房地产企业作为城市发展的主要推动者，也开始积极参与其中。
房企积极布局
据克而瑞地新引力统计，目前已参与轨交物业综合开发的房企达二十多家，既包括全国品牌房企，也包括地方性地产开发企业。其中，发展 TOD 项目比较多的房企有万科和龙湖。
2017 年深铁入股万科为双方共同合作发展 TOD 奠定了基础。除深圳外，万科也在上海、杭州等核心城市探索「轨道+物业」的发展模式。
再来看龙湖，目前龙湖商业已进入 17 个城市，开业商业项目 29 个，其中 TOD 项目 20 个，以 TOD 为核心的全业态开发面积超过 800 万平方米。
此外，华润置地、保利、绿城、绿地、碧桂园等标杆房企也都在 TOD 领域广泛布局。
房企参与 TOD 的发展模式
现阶段，房企参与 TOD 开发的模式大致可以分为三种：第一种是一二级联动，代表企业为绿地集团、京投发展；第二种是合作开发，主要指房企和地铁公司合作，比如万科与申通地铁等合作，越秀与广州地铁合作等；第三种是房企独立或通过合作的方式在公开市场获取 TOD 地块进行开发。
受限于土地出让条件，地铁新建区域或需要承担轨交市政建设的地块，以第二种模式为主，这些区域出让的 TOD 地块均要求竞得人需具备轨道建设经验或者引入具备轨道建设经验的合作方。
地铁建成区，由于轨道交通已经建设完成，列示的出让地块中，对此项技术经验的要求较少，因此第三种模式较为普遍，有房企独立参拍开发，也有多家房企联合拿地开发。
TOD 条件放宽，或成房企新战场
早前，TOD 地块的开发要求竞得人必须具备地铁线网建设管理及运营经验。去年以来，多个 TOD 地块竞拍条件有所放松，未来房企或有更多的机会参与 TOD 项目开发。
地块 1 ：禅城 TOD 地块—— 2 号线湖涌站
变更前：
竞买申请人需要提交具有投资建设地铁轨道交通工程经验的申请资料至区国土部门进行资格审查，不可直接提交竞买申请。
变更后：
不再需要具有投资建设地铁轨道交通工程经验资质，竞得人须引进至少 1 家具有地铁投资建设经验的企业，联合开发本宗地。
最终该地块由中交保利房地产开发公司（保利+中交联合体）竞得。
地块 2 ：陈村 TOD 地块—— 7 号线顺德段
变更前：
组成联合体的竞买申请人数量不得超过两名。自然人及由其担任法定代表人或负责人的法人或其他组织，或者同一法定代表人或负责人的法人或其他组织将被视为同一名申请人；
竞买人须有在地铁线网（三条或以上）建设管理及运营经验；
竞买人须有地铁上盖物业的开发经验。
变更后：
竞买人资格条件大量简化。
联合体的竞买申请人数量可多于两名；
不要求竞买人须有在地铁线网（三条或以上）建设管理及运营经验；
不要求竞买人须有地铁上盖物业的开发经验。
但也增加了一些对本地块建设开发要求。
竞得人须引进至少 1 家具有地铁线网（三条或以上）建设管理及运营经验的企业，联合开发本宗地；
竞得人须引进至少 1 家具有地铁上盖物业开发经验的企业，联合开发本宗地。
出让条件的修改让更多竞买人有机会参与到地块的竞拍当中，增加了房企的参与空间和机会。该地块最终由碧桂园竞得。
小结
值得注意的是，尽管部分 TOD 地块放宽了对于轨交建设经验的要求，但是除了有轨道交通建设运营等相关经验的限制条件之外，自持商业、物业组合开发、建筑高度、地铁上盖物业开发经验等要求存在于大量的 TOD 地块出让条件中，这就意味着 TOD 项目开发存在一定的门槛，并非所有房企都具备参与能力。
自持商业要求房企具备较强的资金实力以及商业物业开发和运营能力，综合物业开发和建筑高度要求房企具备不同建筑类型的开发能力，同时地铁上盖物业开发和地下空间的对接又要求房企具备减振降噪等方面的技术能力。
开发经验单一、不具备运营管理经验的房企参与 TOD 开发会面临很多困难，而具有综合物业组合开发经验、地铁上盖物业开发经验等开发、运营经验丰富的房企参与 TOD 的开发将有较大优势。
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